Newsletter Immobilienrecht | Ausgabe August 2024

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Immer wieder Probleme mit der Schriftform…

Das OLG Dresden hatte mal wieder über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses zu befinden, bei dem die streitentscheidende Frage war, ob die notwendige Schriftform bei einem langfristig laufenden Gewerberaummietvertrag gemäß § 550 BGB gewahrt worden ist oder nicht (OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024, 5 O 2077/23).

Hintergrund der regelmäßig und häufig auftretenden Streitigkeiten zwischen Gewerberaumvermietern und Gewerberaummietern ist die Schriftform des Mietvertrages, welche notwendigerweise gewahrt werden muss, um die Kündigungsmöglichkeit beider Parteien für die Laufzeit des Gewerberaummietvertrages wirksam auszuschließen. Wenn die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt ist, besteht für beide Parteien trotz vermeintlich noch laufenden Mietvertrages eine Kündigungsmöglichkeit.

Im vorliegenden Fall hatte der Voreigentümer mit dem Mieter einen Gewerberaummietvertrag abgeschlossen, welcher nicht der gesetzlichen Schriftform entsprach. Der Rechtsnachfolger des Vermieters hat mit dem Mieter zwei Nachträge geschlossen. Nachdem die Immobilie dann mehrere Jahre später durch den Rechtsnachfolger veräußert wurde, kündigte der in den Mietvertrag eingetretene Erwerber den Vertrag. Er berief sich auf den Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform. Der Mieter verteidigte sich damit, dass durch die Nachträge der Schriftformverstoß geheilt worden sei und eine Kündigung nicht wirksam ausgesprochen werden konnte und wehrte sich gerichtlich gegen die vom Vermieter eingeleitete Räumungsklage. Diesbezüglich unterlag der Mieter.

Das OLG Dresden wies darauf hin, dass zwar ein Schriftformverstoß durch eine Nachtragsvereinbarung, wie auch schon vom Bundesgerichtshof mehrfach festgestellt, geheilt werden kann, dies aber nur, wenn unter anderem ausreichend auf den Ursprungsvertrag und die bisherigen Nachträge verwiesen wird. Vorliegend scheiterte dies daran, dass in den Nachträgen, auf die sich der Mieter berief, nicht ordnungsgemäß Bezug auf den Ursprungsvertrag genommen wurde, und diese unter anderem falsche Datumsangaben aufwiesen.

Die vorliegende Entscheidung zeigt erneut das hohe Risiko bei Gewerberaummietverträgen mit langen Laufzeiten und der nicht ausreichenden Beachtung des Schriftformerfordernisses auf. Hierbei ist zu beachten, dass zwar zum einen eine Schriftformheilung durch Nachträge erfolgen kann, gleichzeitig aber auch nachträgliche Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien dazu führen können, dass die Schriftform nicht mehr gewahrt wird.

Jedem Gewerberaumvermieter und -mieter ist daher anzuraten, auf die Formvorschrift des § 550 BGB genauestens zu achten.

Autor

Michael Goebel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Partner

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