Newsletter Immobilienrecht | Ausgabe September 2024

BEITRAG TEILEN

Trotz Inflation keine Mieterhöhung über den Mietspiegel hinaus

Im Zusammenhang mit der hohen Inflationsrate sind Vermieter teilweise auf die Idee gekommen, eine Anpassung der Miete zu verlangen, die über den Mietspiegel hinausgeht. So forderten Vermieter einen inflationsbedingten Aufschlag (sogenannter „Stichtagszuschlag“) auf die Mietwerte des Mietspiegels wegen einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten sei.

Die 14. Zivilkammer des Landgerichts München I (im Folgenden „LG München I“), die für alle Berufungen gegen Entscheidungen des Amtsgerichts München in Fragen von Mieterhöhungsverlangen allein zuständig ist, hat nun erstmals in einer richtungsweisenden Entscheidung ihre grundsätzliche rechtliche Einschätzung zum Ansatz eines auf den Anstieg des Verbraucherpreisindexes, also der Inflation gestützten „Stichtagszuschlages“ geäußert. Das LG München I hat hierbei dem Vorgehen des Vermieters mit seiner Grundsatzentscheidung in Form eines Hinweisbeschlusses vom 17.07.2024 (Az.: 14 S 3692/24) deutliche Grenzen gesetzt.

Solche Hinweisbeschlüsse werden von den Gerichten üblicherweise nicht bzw. nur ausnahmsweise bei einem entsprechenden Informationsbedürfnis der Allgemeinheit veröffentlicht, woraus sich bereits die grundlegende Relevanz der aktuellen Entscheidung ergibt.

Zur Begründung seiner Entscheidung führt das LG München I unter anderem aus, dass den Gerichten nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2013 bei der Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens nachträglich „ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete“ festzustellen seien, zwar ein weiter Beurteilungsspielraum zukomme. In dessen Rahmen sei das jeweilige Gericht grundsätzlich auch befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn dies dem Gericht zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheine.

Eine solche „ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ über den Mietspiegel hinaus lasse sich aber ausdrücklich nicht mit einem Anstieg des Verbraucherpreisindexes, also der Inflation, begründen, so die 14. Zivilkammer des LG München I. Beim Berechnen des Verbraucherpreisindexes bzw. der Inflationsrate werde ein sogenannter „Warenkorb“ verwendet, der rund 700 Güterarten umfasse und sämtliche von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen repräsentiere. Dem Verbraucherpreisindex könne für den spezifischen Anstieg der Wohnungsmieten und erst recht für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine belastbare Aussage entnommen werden. Zudem würde nach Ansicht der 14. Zivilkammer die Einführung einer solchen „Stichtagspraxis“ zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, die die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade in angespannten Mietmärkten gefährdet könnte.

Fazit
Die Entscheidung des LG München I ist über den konkreten Einzelfall hinaus nicht nur für eine Vielzahl von Mietverhältnissen in München von erheblicher Bedeutung, sondern dürfte auch darüber hinaus Stahlkraft auf das gesamte Bundesgebiet haben.

Autor

Florian Grasser
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BEITRAG TEILEN