Newsletter Immobilienrecht | Ausgabe Juni 2025

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Unbillige Benachteiligung bei baulichen Veränderungen

Mit Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24 – hat der Bundesgerichtshof die Grenzen einer unbilligen Benachteiligung von Eigentümern i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG konkretisiert. Demnach sind die Auswirkungen des späteren Gebrauchs nicht zu berücksichtigen, sondern nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen.

Sachverhalt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft gestattet einem Eigentümer den Einbau eines näher bezeichneten Klimasplitgeräts auf eigene Kosten auf seinem Balkon. Nähere Vorgaben zu einzuhaltenden Geräuschemissionsgrenzwerten enthält der Beschluss nicht. Ein Eigentümer erhebt Anfechtungsklage mit dem Argument, dass er mangels zugleich beschlossener Nutzungsbeschränkungen durch die Lärmemissionen unbillig benachteiligt wird.

Entscheidung

Beschließen die Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung, so ist der Beschluss auf Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme, einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 Alternative 2 WEG). Eine unbillige Benachteiligung setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Dabei genügt es aber nicht, dass sich ein Eigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt fühlen kann. Letztlich muss die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden, als den übrigen. Bei dieser Beurteilung sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen – wie etwa Verschattungen -, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen.

Anders wäre es nur, wenn evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer einhergehen wird. Das ist aber bei hierzulande zugelassenen Klimageräten typischerweise nicht der Fall. Außerdem können trotz Bestandskraft des Gestattungsbeschlusses den anderen Eigentümern gegen den Bauwilligen Abwehransprüche wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der späteren Nutzung der baulichen Veränderung zustehen. Außerdem kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch bei Bestandskraft des Gestattungsbeschlusses die Nutzung der baulichen Veränderung auf Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz (§ 19 Abs. 2 Nummer 1 WEG) auch später noch regeln. Derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.

Praktische Anmerkung:

Es empfiehlt sich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich mit der Gestattung eine Nutzungsregelung trifft. Das ist auch aus Sicht des bauwilligen Eigentümers sinnvoll. Es erhöht nämlich die Bereitschaft der Eigentümer, der beantragten Baumaßnahme zuzustimmen.

Autor

Lars Rampp, LL.M.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Partner

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