Eigenbedarfskündigung – Was Käufer vermieteter Wohnimmobilien wissen sollten

In München lebt rund 75 Prozent der Bevölkerung zur Miete, womit die Stadt eine der höchsten Mieterquoten in Deutschland aufweist. Beim Erwerb einer Immobilie besteht also eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass diese vermietet ist.

Vor Erwerb einer vermieteten Wohnimmobilie empfiehlt es sich daher stets zu überprüfen, ob der Vermieter im Mietvertrag möglicherweise auf den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung verzichtet hat. Ein solcher Verzicht gilt dann auch für den Erwerber und verhindert die Durchsetzung von Eigenbedarf.

Der Erwerber tritt gemäß dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch als Vermieter in einen bestehenden Mietvertrag ein. Dies hat zur Folge, dass sämtliche sich aus dem Mietvertrag für den Vermieter ergebenden Rechte und Pflichte für den Erwerber gelten.

GRUNDBUCHEINTRAG ENTSCHEIDEND

Vom zeitlichen Ablauf her kann eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber erst ab dem Zeitpunkt ausgesprochen werden, ab dem er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist. Anderweitige Versuche, den Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung vorzuverlagern, sind untauglich. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn der Veräußerer für den Erwerber noch eine Eigenbedarfskündigung ausspricht oder wenn der Veräußerer den Erwerber im Kaufvertrag zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung bereits ab Besitzübergang und noch vor Eigentumsumschreibung ermächtigt.

Die Kündigungsfrist orientiert sich daran, seit wann die Immobilie dem Mieter überlassen worden ist (bis zu 5 Jahre Überlassung: 3 Monate Kündigungsfrist; länger als 5 Jahre Überlassung: Kündigungsfrist von insgesamt 6 Monaten und länger als 8 Jahre Überlassung: Kündigungsfrist von insgesamt 9 Monaten). Tritt der Erwerber also beispielsweise in einen bereits seit mehr als 8 Jahren laufenden Mietvertrag ein, ist die maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten einschlägig. Sofern der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist nicht pünktlich auszieht, schließt sich dann noch eine Räumungsklage an.

Ein berechtigtes Interesse für eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangeh6rigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Erforderlich, aber auch ausreichend ist eine ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Absicht der Eigennutzung bzw. Überlassung an eine privilegierte Bedarfsperson, die in der schriftlichen Kündigung beschrieben werden muss.

„GEKAUFTER EIGENBEDARF“

Hierzu zählt grundsätzlich auch der sogenannte „gekaufte Eigenbedarf“, also der Erwerb einer vermieteten Immobilie zur Selbstnutzung. Das Bundesverfassungsgericht und der Bundesgerichtshof haben in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass auch derjenige, der eine vermietete Immobilie erwirbt und diese dann selbst nutzen möchte, um in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sich auf Eigenbedarf berufen kann, da zur Substanz des Eigentums die Freiheit gehört, die Sache selbst zu nutzen.

Zudem ist die Lebensplanung gemäß der Rechtsprechung grundsätzlich Sache des Vermieters, sodass es nicht darauf ankommt, ob der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter die angegebenen Gründe moralisch billigt, ähnliche Vorstellungen hegt oder andere Lösungen für vorzugswürdig hält.

Der Eigennutzungswunsch des Vermieters wird daher in einem etwaigen Räumungsrechtsstreit nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf sogenannten Rechtsmissbrauch überprüft. Ein Beispiel dafür ist, wenn der vermieterseits angemeldete Wohnbedarf weit überhöht ist, wenn also z.B. für einen alleinstehenden Studenten eine Immobilie mit großer Wohnfläche gekündigt wird, in der eine fünfköpfige Familie wohnt.

Sofern es zu einer Räumungsklage kommt, wird mieterseits als Verteidigung gegen die Klage regelmäßig der sogenannte „vorgetäuschte Eigenbedarf“ eingewandt. Der Mieter trägt damit vor, dass der in der Kündigung angegebene Wunsch der Eigennutzung in Wirklichkeit gar nicht bestehe und der Vermieter auf diese Weise nur versuche, sich eines unliebsamen Mieters zu entledigen und sodann eine deutlich höhere Miete zu erzielen. In solch streitigen Konstellationen kommt es dann auf die gerichtliche Beweisaufnahme an, im Rahmen derer das Gericht zumeist die Bedarfsperson anhört und deren Glaubwürdigkeit beurteilt.

Hier erlebt man auch immer wieder Überraschungen dahingehend, dass beispielsweise die Bedarfsperson, die angeblich in die Wohnung einziehen möchte, im Rahmen einer gerichtlichen Anhörung keine oder nur unzutreffende Angaben zur Wohnung machen kann (Adresse, Stadtteil, Stockwerk, Balkon ja oder nein etc.).

Laut einer nicht-repräsentativen Umfrage des Mietervereins München wurde rund 20 Prozent der Mitglieder schon einmal wegen Eigenbedarfs gekündigt. Zudem hat sich seit der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Rückbesinnung auf die eigene Häuslichkeit die Zahl der Eigenbedarfskündigungen deutlich erhöht. Im Zusammenhang mit der hohen Mieterquote zeigt dies deutlich die Relevanz des Themas „Eigenbedarf“.